【获得总理批示的“德州模式”有何独特之处】...2

关于山东德州新型城镇化建设的调研报告得到李克强总理至少两次批示，“德州模式”究竟有什么吸引了总理的关注？对于即将开展的中国城镇化改革又会带来怎样的借鉴？……

【关注“浙江发行私募债治水”的融资创新】...6

浙江省在解决治水的融资问题上推出了一款私募性质的定向融资计划，募集资金专项用于“五水共治”政府重点项目。这一新型金融工具是如何设计的？发行了哪些融资计划？……

【内河“邮轮经济”值得沿江地区关注】...8

随着旅游休闲时代的到来，“黄金水道”战略构想的逐步摊开，以及“十二五”期间长江航道重点碍航滩险整治完成，内河“邮轮经济”将会成沿江城市一个重要的经济发展机遇……

【县域经济：地方发展休闲农业地产需注意哪些问题】 11

房地产资本除了投向旅游、养老，休闲农业也成为一个新的投资热土，农业地产新模式逐渐得到愈来愈多资本的关注。地方政府要借此发展新型农村，还需注意三个问题……



【获得总理批示的“德州模式”有何独特之处】

7月下旬，国务院总理李克强到山东德州考察城镇化改革试点。而此前不到一年时间里，李克强至少两次批示关于德州新型城镇化建设的调研报告。在其中一份上报国务院的调研报告中显示，作为地处粮食主产区的黄淮海平原中心地带城市，德州所取得的经验，对于我国人口最多的广大平原农区的新型城镇化，具有普遍意义。“德州模式”，究竟有什么吸引了总理的关注？对于即将开展的中国城镇化改革又会带来怎样的借鉴？

德州新型城镇化的经验被归结为“两区同建”。“两区同建”，就是一手抓农村新型社区建设，一手抓农村产业园区建设。从2011年起德州开始尝试“两区同建”城镇化改革。按照这一模式，政府在每一个农村社区周边同步规划建设一个产业园区。社区聚集了农业富余人口，园区则为其提供就业机会。当越来越多的农民进入园区打工后，又吸引着更多的农民流转土地、住进社区。社区与园区相互推动，工业与农业相互促进。

德州模式的产生有着特殊的背景。德州市地处鲁北平原地区，农村普遍宅基多、院落大，空心村现象较为突出，100多万户农户的户均宅基占地达到了1.5亩，而全国是1.1亩，国家有关规定是0.4亩。在山东省内，德州行政村数量为全省的1/10，但村均人口却比全省少271人，一半以上的村子只拥有不到500人。村落小而散，宅基地占地多浪费高，村级组织运转成本高，村级班子力量较弱，基础设施建设成本高，现代化农业生产方式难以推行，这些问题为并村整合提出了必要性。2007年，德州市宁津县东崔村等5个村的村民自发联合并村，此后德州开始在全市范围内推进农民就地城镇化——农民居住向社区集中、就业向园区集中、土地向适度规模集中，后来逐渐发展为成熟的“德州模式”。

“德州模式”的独特之处在于“整市推进”和“大社区”模式。德州是全国首个以整市范围推进城镇化试点的地区。按照规划，以建设整合5000位农民（后期为5000－10000人左右）以上、大型居住社区为目标，并因地制宜进行产业园区建设，实际上其人口集中度和经济发展程度已无异于一个小城镇。在实际操作中，多以现有乡镇驻地为中心，把距离相近、具有共同风俗和民情的村庄规划入一个中心社区，人口规模均在5000人以上，有的近两万人。同时，根据现有产业特点规划产业园区，有的社区以农业以及农产品加工为主导，更多的则以工业为主导。以园区的就业规模决定社区的建设规模。目前，整个德州市累计投入360亿元，开工建设农村新型社区378个，约30万农户搬入新社区；同时，德州市共规划建设876个农村产业园区，目前已有405个形成规模，40万农民实现了就地就近就业。

德州通过就地城镇化实践发现，建设5000人以上规模的大型社区，在很长一段时间内社区的生活是稳定的，不会变成“鬼城”，留得住农民。大社区的优势是明显的，不但在信息建设、金融机构设立等方面更容易吸引社会资本参与，而且相比“东一块西一块的分散小社区”降低了成本，减少了资源浪费。考虑到未来20年、30年的发展以及人口老龄化因素带来的城镇化冗余，大型社区将比小社区有更充分的吸纳能力。

此外，德州就地城镇化的成本低于全国水平。按照中国社科院在2014年3月发布的《中国农业转移人口市民化进程报告》，测算出目前我国农业转移人口市民化的人均公共成本约为13万元。在德州，计算农业转移人口市民化的成本以户计算，每户为3－4人。“德州模式”的就地市民化，不是“人口转移型”的城镇化，是在原有基础上的集中发展，政府需在公共服务、住房、基础设施建设等方面为每户付出成本约15万元。

粗看德州的“两区同建”，与苏南的曾经提出的“三集中”相似，但是发展基础完全不同。苏南拥有较好的民营经济和外资经济基础，而德州多数是农业大县、财政穷县，新建镇级产业园区可能面临招商压力。不过，从实践来看，这种担心似乎多余。目前，大企业、重工业普遍选择落户市级开发区，而中小企业、劳动密集型企业对镇级园区的投资十分活跃，园区还常常因为工业用地指标缺乏而无法接纳。人口聚集、劳动力成本、用地成本使这些中小企业、劳动密集型产业正在兴起一股下乡潮。

德州因并村整合节约出的建设用地指标也成为优势，全市8319个村庄改造完成之后，将节约出100多万亩的土地，这是德州市希望获得巨量城镇化建设资金的依托。据悉，德州“两区同建”的资金主要来自政策性资金（农村危房改造、土地整理等）、统筹性资金（通过土地增减挂钩政策所产生的土地收益）、社会性资金（社会力量和企业投资）等，其中主要是统筹性资金。引入社会资本的PPP（公私合作）模式将是下一步探索的重点方向。

整理“德州模式”的逻辑关系，可以得到这样几点：农村宅基多，空心村现象突出的地区，有着对于城镇化更为急切的要求，而整合出的大量建设用地指标也成为城镇化建设资金的重要保障；就地城镇化的成本低于“人口转移型”的城镇化成本，更适合多数农村地区；大型社区比小社区有更充分的吸纳能力和吸引力。因此，“德州模式”在一些条件比较具备的农村，以合村并点建设新区作为切入点建设新型城镇化，以及发展产业型小镇是很好的借鉴模式。但值得注意的是，农民要从农村搬进社区成为城镇居民，将面临着更高日常开支的压力。根据测算，德州陵县城镇居民人均收入是村民的3倍左右，水、电、气、暖等人均消费是村民的2倍。政府要使农民搬进社区成为居民，首先需要园区建设先行，提供高收入的就业机会，使其能够负担起较高的日常开支。（RCY）

【关注“浙江发行私募债治水”的融资创新】

治水需要大量资金投入，以广州为例，治水工程投入达到“一天一个亿”。面对巨量的治水投资和吃紧的地方财力，如何解决筹资问题？浙江省在吸引社会资金方面，推出了一款私募性质的定向融资计划，募集资金专项用于“五水共治”政府重点项目。

这是一款名为“五水共治”定向融资计划的新型金融工具，这项融资计划经浙江省金融办备案，在浙江金融资产交易中心（简称“浙金中心”）挂牌发行和交易。浙金中心是由浙江省政府批准设立，浙江省唯一的金融资产交易平台。自浙江省提出“五水共治”（治污水、防洪水、排涝水、保供水、抓节水）之后，今年起，杭州市辖建德市、金华市辖兰溪市、杭州市桐庐县、湖州市长兴县先后有29亿元的“五水共治”定向融资计划已发、待发或拟发。今年5月，浙金中心完成建德市项目4亿元的发行；7月，完成兰溪市项目5亿元的发行。桐庐县项目定于8月4日至8月18日发行，首次发行4亿元，二期再发行4亿元。

除长兴项目尚未披露外，建德市、兰溪市、桐庐县三地的定向融资计划都标出：预期年收益8%，每半年付息1次；起购金额2万－5万元不等，发行对象数量不超过200名（含200名）。以兰溪项目为例，认购起点为2万元，递增金额为1万元的整数倍，固定年化利率8%；产品投资期限为“2+1”年，即客户在产品成立1年半后，可按规定自由选择产品2年到期或再延长1年；每半年付息一次，产品到期后，融资方将支付客户的投资本金和最后一期的投资收益；中途可以转让，在产品成立后的一个月封闭期结束后，投资者可以随时通过浙金中心的交易平台转让变现，理财收益根据实际持有天数计算，所得年化收益率是固定收益（8%）的9折。

与银行作为理财资管产品发起人不同的是，它们的发起人是浙江地方政府旗下的国有资产投资经营公司。以在浙江全省最先发行的“五水共治”定向融资计划建德一号为例，该金融产品的发行人是建德市马南高新产业发展有限公司，受托管理人是建德市五水共治工作领导小组办公室，信用评级机构是东方金诚国际信用评估有限公司，资金托管银行是兴业银行杭州分行，受理挂牌的交易机构是浙金中心。

按照浙江省金融办会同浙江省“一行三局”，对浙金中心的“五水共治”定向融资计划的交易规则合规性进行审查，该产品被登记为“私募债”。在金融资产交易机构专业人士看来，“五水共治”定向融资计划既不属于信托范畴，又不属于资管范畴，更不属于银行理财范畴，本质上是一款非公开发行的非标准化产品，由浙金中心自己设计、自己承销、自己建平台，从而规避了相关金融牌照的申请。同时，该定向融资计划主要通过官网销售，并通过发行地的区域性媒体进行“软文”宣传，并且可向自然人销售，实际上是在用公募的方式做私募。

关于定向融资计划的兑付，地方人大常委会将建德项目、兰溪项目列入政府财政负债。建德市人大常委会《关于同意市“五水共治”项目融资的决议》显示：“同意市政府指定市级国有公司与浙江金融资产交易中心开展定向融资债务合作，融资额度5亿元（后压缩为4亿元），期限2年，年利率控制在10%以内，纳入市级政府负债规模，贷款本息列入财政年度负债预算。”建德市官员坚称，人大决议是具有法律效力的，政府部门必须遵照执行，保本付息。

对于浙江省的这项定向融资计划，安邦（ANBOUND）研究人员认为，这实际上是绕开了关于“地方财政不得违规（变相）担保”的禁令，打了个法律法规的“擦边球”，通过人大常委会决议的形式，出具了一份“支出承诺函”。这种融资创新大大缓解了建设资金的拨付压力，对于其他地方解决公共项目的融资压力，也是一条可参照的路径。不过，债务最终还是需要地方靠经济和财政收入来偿还，地方政府还需注意合理负债，建立多元融资渠道。（LCY）

【内河“邮轮经济”值得沿江地区关注】

今年，我国提出依托黄金水道建设长江经济带，为中国经济持续发展提供重要支撑。对于沿江城市来说，这是巨大的机遇，有可能获得航运经济发展、物流经济发展、基础设施投资和承接产业转移的机会。旅游业的发展也是一个不可忽视的机会，随着“十二五”期间长江航道重点碍航滩险整治完成，基础设施全面升级，数字航道全面建成，在上述多重因素推动下，内河邮轮旅游将成为沿江内河旅游发展的新增长点。

据悉，由国家旅游局委托中国交通运输协会邮轮游艇分会（CCYIA）牵头编制的《中国邮轮旅游发展总体规划》已于3月2日在上海启动。该规划是中国邮轮新兴产业第一个国家级规划，最快将于今年10月份出台。目前，我国已有上海、厦门、天津、三亚、青岛、舟山等10多个沿海城市建成或者正规划建设国际邮轮中心，奋力打造海外邮轮产业经济。与此同时，包括安徽池州和安庆、江苏常熟、湖北武汉等沿长江多个城市正在谋划内河“邮轮经济”。

邮轮旅游，被称为“移动的度假村”，有关“吃、住、行、游、购、娱”的需求都可以在邮轮上得到满足。这一全新的休闲方式正成为我国航运业、旅游业新的经济增长点，同时也成为撬动地区经济转型发展的引擎。据中国交通运输协会邮轮游艇分会数据，2006年至2012年，从国内港口出发、搭载国内游客出境游的国际邮轮母港航次的增长幅度已超过7倍。据去哪儿网发布的《2013邮轮旅游市场报告》显示，我国乘坐邮轮出入境的人数超过140万人次。

在拥有中国佛教四大名山之一九华山的安徽省池州市，今年1－4月，池州港已停靠邮轮47航次、接待游客5万多人次。池州市旅委副调研员李志兴表示：“池州港预计全年靠泊邮轮180航次、接待游客16万人次，这一数字比十年前增长了十多倍。‘邮轮经济’推动了池州市旅游经济发展，助推池州旅游走向国际化。”

不过，“邮轮旅游”并不代表着“邮轮经济”，在邮轮经济领域，国内的发展还仅限于邮轮接待的阶段。“邮轮经济”有着长长的产业链，涉及生产和服务等诸多领域，最核心的包括邮轮建造、邮轮营运、邮轮码头区域配套设施的生产管理、供应补给，以及延伸至城市中心的商务金融等相关产业链条。在邮轮经济产业链中，邮轮公司占整个邮轮经济增加值的50%，邮轮制造业约占20%左右。邮轮停靠码头，将给母港带来巨大的经济效益——邮轮停靠在这里，需要补给、维修；船上的人下来需要吃饭、购物；甚至邮轮公司要设置代表处，招聘一定的人才，这些都会推动当地经济的发展。邮轮产业拥有1：10的带动效应，但只有进入邮轮实体运营，才能整体带动从邮轮建造、采购、船员就业、港口服务、旅游接待、餐饮酒店、管理咨询以及航运等的一系列产业的发展。

长江是旅游航程最长的内河，所经之处有10多个世界遗产，总计上百个国家级风景名胜区、国家级历史文化名城和国家5A景区，但与国外相比邮轮数量却少得多，因此内河邮轮旅游发展潜力巨大。邮轮旅游将带动沿线城市的景区、酒店、娱乐城、商业区等多个领域发展。

安邦（ANBOUND）研究人员认为，随着旅游休闲时代的到来，以及“黄金水道”战略的逐步摊开，内河“邮轮经济”将会成为其中一个重要的经济增长点，有条件的沿江城市值得将此作为战略性新兴产业来培育，以“邮轮”带动制造业、服务业、旅游业、航运等一系列产业的发展。其他沿江城市，亦可考虑建设邮轮停靠码头，与邮轮公司合作，成为邮轮航线的停靠点，吸引游客下船消费，带动当地景区、酒店、商业购物等的发展。（LCY）

【县域经济：地方发展休闲农业地产需注意哪些问题】

随着房地产市场的变革，地产思维开始转变，除了我们之前多次提到的房地产资本开始转向旅游、养老，休闲农业也成为一个新的投资热土，农业地产新模式逐渐得到愈来愈多资本的关注。休闲农业地产，是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作。现在已经形成了以农家乐为基础的地产开发、以农业观光园为依托的地产开发、以古村落为依托的地产开发、以景区为依托的地产开发、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发等五种主要形式。

近一两年中，各路资本蜂拥进入休闲农业，以福建福州为例，去年一年福州休闲农业的投资规模就增长了3倍，休闲农业的整体营业收入也爆发式增长了5倍多。全国很多地区开始出现以农业为主题，集吃喝玩乐住等于一体的多种农业地产开发形式。一些地方政府也希望借用“休闲+农业”、“休闲农业+地产”、“休闲农业+小城镇”等概念发展新型农村，但由于其发展时间短、经验少，未来之路似乎并不平坦。要促使休闲农业地产健康发展，安邦（ANBOUND）研究人员认为，地方政府应注意以下三个主要问题：

一是做到政府、开发商、集体和农民利益一体。在过去，由于农村长久都处于投资的僻角，很多人到农村投资都是因为看中了农村的拿地成本低、法律风险低、退出成本低等低门槛，市场意识和现代企业意识比较薄弱，多是借重乡情关系来投资和处理纠纷问题，这并不是一种长久的做法。近年来，很多地区推行了农村集体产权股份合作制改革，农民的法律意识也逐渐增强，维护自身利益的能力也得到了很大提高。在发展休闲农业地产中，地方政府应推动农村基层组织把集体土地资产化、资产资本化、资本股份化，使集体资产产权结构清晰，利益分配结构清晰。这既维护了农民的自身权益，也是对投资者权益的保护。并且地方政府还应促使投资者与农民形成合作伙伴，深耕细掘，长久经营，注重中长期的投资计划，真正做到短期、中期、长期效益一体，政府、开发商、集体和农民利益一体，“赚钱”与“做事”一体。

二是确保开发商从“造房子”向“做产业”转变。地方政府应谨慎选择合适的投资商，首要就是规避开发商光卖房子不搞休闲农业或者“囤地”坐等升值“套现”。政府在给开发商“批地”的同时，应要求开发商把农业休闲旅游产品开发出来，不能只是把“旅游”当成借口和幌子。政府要让企业意识到，不能把投资只当成一桩“生意”来做，而是要切实可行地融入到区域统筹发展中，做“产业”做“未来”，把产业做起来带动区域的发展，要让农民在未来的产业发展中有出路。事实上，政府的关注点和企业的切身利益现在是完全结合上了，以前房子不愁卖，现在没有好的吸引点房子也不好卖或者说卖不上价钱。单纯大规模开发房地产的思路已经行不通了，必须要产业及配套的支撑，而发展旅游休闲是激活区域的重要途径。

三是解决好用地指标问题。休闲农业地产的拿地方式不同于住宅地产的单一的“招拍挂”，开发商可以通过一二级土地开发联动获取相对廉价的土地。由于项目用地基本是在农村，建设用地需要通过宅基地流转、农村集体建设用地流转，以及与其他村落进行建设用地指标的置换才能完成，这就需要地方政府对整个区域进行规划，协调区域内用地指标的置换问题，甚至需要通过上级政府来协调。我们此前曾分析过首例土地信托（安徽宿州）搁浅困局，土地性质无法从耕地向建设用地转换，就是阻碍其农业示范园项目后续发展的原因。除此之外，地方政府还需在项目招商中要求占有一定比例的公共产品，比如道路、桥梁、水景、村庄改造拆迁安置等。（ACY）